最近、今住んでる１Kから脱出すべく、マンション購入についていろいろ検討しました。
最終的には、結局は賃貸に決めましたが実際に見学会＋見積まで調査しました。その過程でなぜ断念したのかを共有します。
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「マンション選びをする際に絶対見ておくべきサイト」
ちなみに購入まで検討していたマンションの物件は、以下のスペックです。
- 駅徒歩5分
- 築浅の未入居物件
- 70㎡以上
- 食洗器、床暖房、防犯設備などが標準装備
- 3,000万円代
- 隣駅は将来的に他線からの沿線計画がある
という非の打ち所がない最高な物件でした。
なぜ、この物件の購入を断念したか、説明していきます。
理由１：「100%理想を叶えるところは無い」
この一言は頭を悩ませてマンションの立地を検討している時に不動産屋に言われた一言です。
冒頭で書いた最高と思われるマンションスペックでもいくつかデメリット(個人的に)がありました。
- 最寄駅は各駅電車しか停まらない
- 最寄り駅およびその周辺は寂れていて活気がない
- 目の前に他のマンションが建設予定なため、近いうちに日当たりが悪くなる
- 設備が贅沢なだけに修繕費、管理費が高い(将来高くなる)
- Neuro光が使えない
あくまで私の意見です。
基本的に在宅ワークととなった今では、部屋とその周辺環境は重要視したいところです。
特にインターネットが自由に使えないところがかなりのマイナスポイントでした。
これじゃゲームできないやんけ！と
最寄り駅が寂れているとお伝えしましたが「この物件は今後5年以内に駅前再開発され、タワマンが立つ計画がある」と不動産の人は言います。
しかしながら私には「あと5年はこのまま我慢しろや！」と言われているように聞こえてしまいました。
そのタワマンの再開発に一体どれだけの人が住むのだろう？という疑問もありました。
当たり前ですが不動産屋は都合の悪いことは自分からは言い出しません。
少しでも気になったことがあればどんどん自分から聞いていきましょう。
また、マンション自体だけでなく、事前に周辺地域に対してもネットで調べることが重要です。
理由２：良物件の条件がそろっているのに何故か部屋は売れ残っていた
これだけ良い物件がなぜか何年も売れ残っていました。
なぜなのか？
この疑問は結局わからず、未だに憶測の域を出ませんでした。
考えられる理由としては、
- 駅前再開発が行われるまでの5年間、耐えられそうにない
- 既存不適格物件(後述)であり、将来物件の価値が下落する可能性がある
- 人間の心理的に最後に残った物件は目につかず、人が寄ってこない
あくまで私個人の意見です。
不動産屋に聞いたところで「いやぁ、何ででしょうね～？」とたぶらかされてしまいます。
理由３：将来的に既存不適格物件になる？
あまり聞きなれない言葉です。「既存不適格物件」とは次のような定義があるようです。
(不動産屋のウェブサイトより)
今回の物件に関して言うと、正確には今は既存不適格物件ではありません。
しかし、将来的にその可能性があるのです。
どういうことかと言うと、実はこのマンション、将来的に土地の一部が没収され、国道(計画道路)が通る計画があったのです。
さすがにマンションの建物の一部を壊してしまうなんてことはないようですが、例えば木が植えられている場所や駐車場のようなマンションの敷地の一部が道路になってしまうと、マンションの敷地面積が減ることになります。
そしてその状況においては、法律で定められている建ぺい率(敷地面積に対する建物の面積の割合)を満たすことができず、既存不適格物件になってしまうといった事情があったのです。
もし既存不適格物件になってしまうと、建物の増築や建て直しといった工事ができなくなってしまい、将来的にマンションを売ろうとした際に価値が付かなくなるリスクが高くなります。
また、既存不適格物件はそのリスクの高さからローンが通りにくくなるとも言われており、売ることがさらに難しくなってしまいます。
ちなみに計画道路についてはその市区町村のウェブサイトでチェックすることができます。
(川崎市の例)
さて、ここまでわかってくると次に気になるのは「いつ計画道路が作られるのか？」です。
まるで爆発を待っている時限爆弾のような気さえします。
この計画道路が実はやっかいで”いつ作られるか？”までは計画に載っていなかったのです。
驚くことに計画自体は昭和の時代からあり、未だに実行されていません。
当然不動産屋は、
「数十年実行されなかったのでこのまま実行されない可能性が高いです」
と言い出します。もちろん根拠はありません。
マンションから徒歩5分の最寄り駅再開発をきっかけに、この時限爆弾が爆発するんじゃないか、そんなことも考えられます。
「将来はマンション売って一軒家に引越しできたらいいなー」とうっすら考えてた夢が打ち砕かれて目が覚めました。
目の前に見えている地雷を自ら踏みに行くようなリスクはとる必要ない、と。
理由４：初期費用の高さ
正直、完全に私の調査不足でした。
まさか初期費用にこんなにかかるなんて。
参考までにいただいた見積の一部をご覧ください。
| 項目 | 金額 |
| 登記費用 | 350,000円 |
| ローン費用 | 820,000円 |
| 管理費用 | 650,000円 |
| その他費用 | 400,000円 |
| 合計 | 2,220,000円 |
ごめんなさい。
3500万円のマンションに対して、まさか初期費用だけで200万円も必要になるなんて。。。
ある程度は覚悟していたものの、実際の金額を見て足がすくんでしまいました。
不動産屋の前で、
「決算期でかなり割引してもらっちゃったし、景気づけにローンの頭金に数百万円くらい払っちゃう？？ｗｗｗ」
なんて笑いながら言っていた自分を殴りたいです。
また、交渉次第ですが、この初期費用を月々のローンの支払いに含めることで薄めることもできるようです。（実際に同マンションの4000万円以上の部屋では可能と言われました。）
つまり、初期費用ゼロでマンションが購入できちゃう。素敵。
理由５：悩み疲れ…
「場所を探して、内見して、支払いのシミュレーションをして、人生設計を考えて」
マンションを購入するためにはたくさんのステップがあります。
私は、疲れ果ててしまいました。
マンション購入に対する夢や希望はたくさんありました。
しかしながら、それと引き換えに考えないと行けないことがあまりにも多いのです。
恐らく大抵の人は考えるのが面倒になってしまい、勢いとその場のノリで契約してるんだろうなと思いました。
支払いのシミュレーションをしている時の不動産屋の殺し文句はこれです。
「今賃貸に払っている月々の家賃より、月々のローンの支払いの方がお得ですよ＾＾」
こんなこと言われたら考えることを放棄して買っちゃいますよね。
むしろごちゃごちゃ考えて悩むより、さっさと乗せられて買ってしまった方が楽かもしれません。
そして私が取った選択は”一旦賃貸挟もう！”でした。
より良い場所を探すため、もう少しちゃんと考えるため、そのための延命処置です。
きっと数年後の進化した自分が悩んで決めてくれるでしょう！
まとめ
- 「100％自分の理想の物件はない」
- マンション購入は悩めば悩むほど、決断ができなくなる
- その場のノリと妥協で決断するもの大事
以上！
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